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銀保合作吃“螃蟹” 以房養老新品胎動

來源: 21世紀經濟報道 作者:鄧雄鷹 日期:2013-09-22

一位60歲老人,由于收入減少、現金不足,生活質量嚴重下降,將名下價值300萬的房產抵押給保險機構或者銀行,每月領取幾千到上萬元不等的貸款金。老人身故后,該房產由保險機構或者銀行進行處置。

這是如今坊間熱議的“老年人住房反向抵押養老保險試點”(簡稱“以房養老”)的模式之一。近日,國務院在《關于加快發展養老服務業的若干意見》中明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

記者獲悉,上海銀行目前正在研發相關老年人住房反向抵押產品,建信人壽協作開發。該產品可能設計成固定期限領取、終身領取等多種方式,在老人去世后,可以選擇由金融機構出售房產,所得用來償還貸款本息,也可以不出售房產,由其繼承人償還本息。不過,記者致電上海銀行和建信人壽,雙方均表示產品仍在研發中,沒有細節可以披露。

銀保合作

老年人住房反向抵押金融產品在美國、加拿大等國家已經推廣多年,在我國仍是新生事物。

記者多方了解獲悉,上海銀行和建信人手聯壽開發的這款產品以上海銀行為主導,大體設想是,老人作為房屋產權擁有者,把自有產權的房子抵押給銀行,銀行提供住房反向抵押系列產品組合供借款人選擇,保險公司設計年金產品嵌入其中,作為領取方式的選項之一。該產品不僅可能率先實現“終身領取”,在準入門檻上更具有市場性。

目前市場上專門的老年人住房反向抵押金融產品并不算多,迄今保險機構尚無一涉足。此前,中信銀行(3.93, 0.02, 0.51%)曾試點推出養老按揭產品。由于是試點,這款產品門檻較高,例如要求借款人有兩套或以上住房,如果只有一套住房,需要增加一個親屬來作為共同借款人,養老按揭貸款最長期限為10年等。

業內人士認為,目前來看,銀行和保險合作的模式是比較合理的方式,銀行對于房產評估和抵押有經驗,而壽險公司更加擅長對人身風險進行精算。

原中房集團總裁孟曉蘇[微博]早在2000年就率先建議壽險業開展反向抵押養老保險。孟曉蘇接受本報記者采訪時表示,當時保險業對此進行了研討,但有三大顧慮,一是擔心“房屋70年產權”問題、二是擔心房價下跌、三是認為中國傳統觀念仍是將房子傳承給子女。

孟曉蘇認為,現在這些問題都在逐步解決,中國的老齡化也越來越嚴峻,2007年物權法出臺,規定住宅建設用地使用權期滿后可自動續期。“住房反向抵押保險是由老人自愿參與的商業保險,可以做為有效補充,和政府的養老責任不沖突。”

多位保險業人士接受記者采訪時坦言,住房反向抵押保險已經研究過很多年,一直感覺市場環境不太成熟。一方面潛力很大,一方面又覺得阻力很大。此次國務院推動試點或成為保險公司進入該市場的契機,正在密切關注相關配套政策和細則出臺。

難題待解

清華大學經濟管理學院教授、博士生導師陳秉正認為,老年人通過反向抵押提前變現房產,解決部分老年人有房子沒有錢的尷尬境地,從合理支配財產和應對未來老齡化問題來看,這種嘗試有其合理性,市場的潛在需求也很大。但是在目前的中國,還有很多問題需要解決。

“我們曾經對北京800個中老年家庭做過調研,結果顯示大部分中老年人理解這樣的產品,但問到其本人是否愿意購買或者參與,不少人還是很猶豫。”陳秉正說,有人希望房子留給子女,由子女來養老;也有人擔心,未來房屋價格上漲,自己豈不是虧了?

多位業界人士認為,住房反向抵押最大的挑戰之一在于對房產未來價值的評估,金融機構擔心房價下跌,抵押人則擔心房價上漲。特別是中國房地產市場還不成熟、地區間房價差異開始顯現的情況下,房產估值顯得尤其重要和困難。

對此,專家表示,中國應借鑒國際上的成熟模式,引入養老年金保險、資產證券化等風險緩釋工具。同時,要鼓勵金融機構探索創新,比如,借鑒國外按揭養老的成熟模式,由政府為相關保險提供補貼,對借款人承受不了的償還額度進行賠償。

一些專家人士認為,產品創新僅依靠一個金融機構或者僅僅依靠金融機構很難解決,例如物權法規定住宅建設用地使用權期滿后可自動續期,但是細則還有待進一步確定。

孟曉蘇建議,政府應對老年人相應減稅或者免稅。“老人將房子讓渡給保險公司有交易稅,美國是按照全國平均房價即13.5萬美元免稅,這等于給不少老人免稅待遇。對于經營此類產品的保險公司也應該減稅。”

多位專家及業內人士多認為住房反抵押市場需要營造良好的政策和法律環境。

“不過,和以前不同,現在保險公司也在努力調結構,尋找新的增長點,住房反抵押保險可能會吸引保險公司等機構更多關注。”陳秉正說。

(本報記者史進峰、鐘輝對本文亦有貢獻)

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