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險資摸著石頭過河 3000億元進軍房地產

日期:2009-10-15

在經過了數月的集體狂歡之后,目前對于樓市“拐點”將至的聲音一浪高過一浪,國家可能出手干預樓市的猜測甚囂塵上,房地產市場已經又開始陷入一種僵局。購房者再次舉步不前,開發商卻仍有恃無恐地撐著高房價,并在土地市場、資本市場各顯神通,圈錢搶地,一往無前。與此同時,更多的錢還等著進入這個讓人熱血沸騰的行業,比如,3000億左右的保險資金。但我們也不得不看到,目前樓市的微妙氣氛已經影響到赴港上市的一眾房企,融資縮水算好的,不幸的可能在于又出現不得不臨陣退出,功虧一簣的一幕……太多因素左右著這個行業,使其前景已經變得越來越難以預測。

在最新一版的《保險資金投資不動產試點管理辦法》,險資投資不動產的比例之處仍是空白的。

據接近保監會有關人士告訴記者,由于投資比例是諸方極為關注,也是爭論最大的焦點,一定是在10月底出臺前才會真正面市。但辦法在圈內討論時,都是按照5%——10%比例區間。因此,按照去年保險資金總資產3.34萬億元計算,險資可以投資不動產的額度應該在3000億左右。

險資布局不動產已達200億

“初步統計,截止到今年年初,險資已經布局不動產行業有200億元。”一家大型險資專業投資管理公司有關專家告訴記者。

追溯歷史,險資涉足不動產是伴隨著中國經濟發展過程中房地產行業跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初,保險公司還不多,但與其他領域企業一樣,對于房地產熱潮興奮不已。由于國家缺乏相關的政策法規的約束,險資分得不動產第一杯羹,開辟了不動產處女地。

時間延續到90年代末,中國保監會成立,國家相關監管政策也陸續出臺。由于當時對于保險資金投資的范圍限定的比較窄。險資涉足不動產轉變為利用自有資金購置自用辦公樓,通過集團旗下信托、資產管理公司,或者是與其他公司合辦專業公司進入不動產領域。

目前,通過直接和間接方式投資不動產的保險資金,已經在市場上形成一種不可小視的力量:如,中國平安借助平安信托和物業公司,分別在四川、云南、北京、上海等地進入不動產領域;中國人保和中國人壽也有各自得意之作,他們在金融街 的辦公大樓已經成為醒目標志;泰康人壽和民生人壽在京城東三環購置的兩棟大廈,價值已經翻番;新華人壽在長安街購置的樓宇,太平保險在上海大手筆購置的大樓,也都是成功運作的案例。

今年以來,在新《保險法》的正式實施前夕,險資在進軍不動產領域更加積極,采取多種方式延伸觸角。

2009年5月18日下午,人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰略合作協議簽字儀式在北京簽署協議。人保集團公司、副總裁、人保投控董事長周立群當時就明確表示,人保集團一直就購置物業事宜與西城區及北京市金融局領導進行過多次溝通,并希望抓住金融街西拓的機會,為人保集團的整體入駐金融街及未來的更好發展做好準備;

2009年7月,國壽投資與信達投資公司簽訂了戰略合作協議,二者將在商業地產、酒店投資和物業管理等業務領域展開全方位的合作。

而中國平安在今年8月到9月,借助旗下信托公司與地產巨頭金地集團和綠城集團簽署戰略合作協議。中國平安副董事長首席執行官孫建一表示,這種模式為綜合性金融機構與房地產公司合作提供了一個良好的范例。

機構人員吹起集結號

在保險業界投資不動產的領先者中國平安,在人員儲備和機構設置上的優勢是毋庸置疑的。中國平安有關負責人告訴記者,平安投資的總體原則是:在控制風險和滿足資產負債匹配的前提下,尋找任何有利的投資機會。

中國人保集團旗下的中國人保投資控股公司,主要從事資產經營管理和資本運作業務。據了解,公司已基本定位為人保集團的不動產投資平臺。據悉,公司總部已經有幾十號人,一批具有房地產投資經驗的高素質人才已經云集在此。另外,相關的制度建設和業務操作流程等正在不斷完善中,練好內功,深度研究,等待號令。

今年10月正式實施的新《保險法》,明確規定可直接投資不動產,保險企業也真正拿到了投資不動產的通行證。

中國人民保險集團股份有限公司黨委書記、董事長吳焰在接受記者采訪時表示,根據保險資金的性質和資產負債匹配要求,新《保險法》拓寬了保險資金的運用范圍,保險資金可以買賣有價證券和投資于不動產以及其他資金運用形式,為保險公司做好資產配置,平滑、提高資金收益創造了有利條件。

中國人壽集團公司副總裁、國壽投資公司董事長王思東曾經在公開場合表示,國壽投資公司積極探索不動產投資主業發展,力爭在集團內與兄弟公司形成優勢互補,優化整個集團的戰略資產配置;

泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司,并在養老地產等領域的開拓上儲備了人員、資源、經驗等。

熱鬧后的贏利模式冷思考

險資投資不動產,目的是為了防范風險,實現資金長期匹配,獲得穩定收益。但不動產投資真能帶來可觀穩定的收益嗎?

據悉,保險公司可以通過物權方式、股權方式、債權方式和不動產金融產品的設立發行和購買方式進行不動產投資。

保監會主席助理兼新聞發言人袁力曾公開表示,保險公司在投資不動產的試點初期,暫時不能直接參與房地產開發,只能購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等。

就不動產市場而言,有商業地產、養老地產和寫字樓建設及療養院、廉租房建設等等。其中,真正獲利的是商業地產和寫字樓建設,這是與土地和建設直接掛鉤的領域,也是利潤最豐厚的一塊,其余的獲利空間十分有限。如,物業管理是保監會放行保險資金投資不動產領域的一個口子,但據了解,單純投資房地產物業管理的利潤也很薄,甚至出現虧損。對此已經先行的中國平安明確表示,其目前投資的物業均為自用,不以盈利為目的。

“不單純是利潤多少問題,最主要是保險面對不動產市場,基本是個小學生,涉足只是皮毛,地域都選擇的是風險較小的黃金地段。與國外成熟的同類保險公司相比,單純了很多”,一個熟悉行業地產發展情況的業界人士告訴記者。

不過,正如中國平安有關人士明確表示的,保險資金的投資,是由專業的資產管理團隊進行資產匹配管理。而保險集團通過信托公司,在房地產投資積累了豐富的經驗,培養了大量專業人才,為投資房地產細則出臺后,險資投資房地產打下了基礎。

“保監會對于險資投資不動產口子撕的不小”,一位業內人士表示。

在他看來,即使保監會全部放開險資投資不動產,保險資金也不會全部涉足。況且,保監會謹慎監管的原則不會因為通脹的預期加大而忽視風險。

【作者:盧曉平 來源:上海證券報】

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