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保險公司加入搶地行列 險資進軍養老地產

日期:2013-02-04

就在地產商競爭拿地的同時,保險公司也加入了搶地行列。

新年伊始,北京率先將養老設施用地納入北京市年度國有建設用地供應計劃。據北京土地儲備中心透露,位于北京順義區的北京市首塊養老綜合用地納入供應計劃,業界認為,“養老地產元年”已然到來。

中國目前正步入老齡化社會已是不爭的事實。根據《中國老齡事業發展“十二五”規劃》,2011~2015年,全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億,平均每年增加860萬人;老年人口比重將由13.3%增加到16%,平均每年遞增0.54個百分點。到21世紀中葉,我國老年人口數量將占全國總人口的1/3,為所有發達國家老齡人口的總和。

作為國民經濟有力支撐和重要屏障的保險業,將在未來社會養老保障體系中扮演積極的角色,巨大的養老市場也讓眾多保險公司垂涎欲滴。在拿到投資不動產牌照后,多家險企紛紛試水養老產業,“圈地”投建養老社區的消息紛至沓來,相應的保險項目也隨之跟進,養老地產似乎前途無量。

但多名業內人士接受《新財經》采訪時表示,囊括醫療、護理、娛樂、物業等服務在內的養老地產不同于普通的住宅開發和商業地產開發,它客觀上要求保險企業要像一家“綜合運營商”,但這個全新角色不僅考驗著保險企業的“集體智慧”,也提示著險企拿地的風險。

險資進軍養老地產

自去年以來,各保險企業就在各地競相拿地,雖然不像房地產商爭奪地王那樣短兵相接,硝煙彌漫,但也都憑著各自的實力與資源四處出擊,暗暗較勁。

2012年12月19日,新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。根據協議,雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。該公司有意進駐廣州金融城投資養老地產項目。

在此之前,新華保險明確將養老地產作為重要戰略,并已經注冊了兩家項目公司:新華家園尚谷(北京)置業公司和北京新華家園檀州置業公司,來支持其養老產業的發展。

據記者了解,新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心,在北京延慶和密云的項目選點也獲得董事會批準。與養老社區掛鉤的新型養老保險產品也在申報中,其通過產品創新進軍養老、醫療看護和健康產業鏈的戰略非常符合今年的養老和金改主題。

對養老地產垂涎三尺的不僅僅是新華保險,泰康人壽、中國人壽、新華人壽和合眾人壽等眾多保險企業都紛紛涉足。

2012年6月6日,泰康人壽旗下第一家養老社區在北京昌平區奠基開工。

事實上,泰康人壽對地產項目的垂青早已醞釀多時。2009年開始,保險資金被允許涉足不動產投資。同年11月,泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準,成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。2011年年底,泰康人壽在北京昌平購入一塊30萬平方米的土地建設養老院。這一項目計劃2015年入住。

中國人壽首個養老養生基地國壽(廊坊)生態健康城于2011年11月在河北廊坊開工,占地約4平方公里,總投資約100億元,計劃通過養生產業總部管理及商業區、醫療產業區、養生居住區、活力居住區等功能片區的建設,為區域半徑內提供良好的醫療保障。

此外,中國人壽在福建廈門也有養生基地項目,在全國共有6個養老養生基地,其規劃的“一南一北”養老養生示范基地的格局已經形成。

在多家保險巨頭陸續進軍養老地產后,之前在此領域表現相對保守的中國平安也不甘落后。2012年9月,“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”在浙江省桐鄉市正式啟動,這是中國平安進軍養生養老產業的首個項目。據中國平安的消息,未來數年,一個總投資170億元、總建筑面積約150萬平方米的全齡化、全配套、一站式的新型養生養老綜合服務社區將在桐鄉崛起,為日益老齡化的社會民眾提供服務。

一名保險從業人員對記者透露,按照目前中國平安內部規劃,未來將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區規劃養生養老地產項目。運作模式將分三條主線,不僅有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”,還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。

在眾多保險公司中,合眾人壽在養老地產領域的投資可謂“大手筆”。2012年11月,合眾人壽出資3.7億元拿下了沈陽棋盤山市13宗土地。按照規劃,這13塊土地中的6塊為商業用地,7塊為養老社區開發用地。

2010年,合眾人壽就已投資140億元在棋盤山泗水科技城附近拿下了2000畝土地。項目分為醫療、養老、休閑度假、養生四大板塊,其中養老社區規劃面積為10萬平方米,800張床位,總投資約20億元。

在此之前,合眾人壽還在武漢投資80億元開建了合眾健康社區。統計顯示,2010年以來,合眾人壽在地產領域已投下223.7億元,其中大部分為養老地產,據悉,合眾人壽還初步計劃在5年時間內在全國興建14座養老社區。

產銷模式待探索

與保險企業四面出擊、跑馬圈地形成鮮明對比的是,目前保險企業運作養老地產的產銷模式并不成?熟。

保險企業進入養老地產后,盡管政策方面有所“松綁”,但在“原則性”問題上仍有諸多“禁地”,這使得目前保險公司直接進入養老地產還有一些限制。2012年7月,保監會為了約束保險公司假借“養老地產”等名義建設和銷售商品房,明確保險公司不得以投資不動產為目的,運用自用性不動產的名義,變相參與一級土地開發。

招商證券分析師就對記者表示:“從保險資金的投資來看,建房賣房的模式暫不被允許,眼下留給保險養老社區的營運模式基本是出租式。”

與傳統服務業不同,養老社區投資規模大,回報期長,資金流動性弱,若缺乏長期資本支持,很難獲得規模效應并維持長期運營。由于受政策限制,保險企業只能長期持有養老產業,以“只租不售”的模式經營實現投資回報。但這種租賃模式,將可能使養老地產的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。由于回報周期相對漫長,這也加大了投資開發的風險。

泰康人壽對此進行了新的嘗試,推出一款與養老社區相結合的綜合性養老保險計劃——“幸福有約終身養老計劃”,這個計劃由“樂享新生活養老年金保險(分紅型)”和泰康之家的“入住養老社區確認函”共同組成,這意味著購買養老產品的同時也將具有入住養老社區的資格。

“這款保險合同按約定年齡每月領取養老金,可以用于支付社區每月的房屋租金和居家費用。”泰康人壽助理總裁兼泰康之家CEO劉挺軍這樣介紹自己的產品。據悉,這款養老產品保費高達200萬元,若按十年期交,每年繳納金額為20萬元。

然而,對這種購買保險產品入住養老社區的做法,業內人士提出質疑,“10年、20年甚至更長時間后,這些保費到時是否足以支付客戶的養老成本?”

與眾多保險公司不同的是,中國平安利用其自身優勢,以成立投資基金的形式營運養老地產項目。中國平安以深圳平安不動產有限公司旗下的自有資金投資浙江桐鄉的養老社區項目。“該項目的資金由于來自‘自有資金’,不涉及保險資金,因此政策上沒有障礙。”平安不動產公司董事、副總經理朱政堅表示。

對此,業內人士亦指出,中國平安的這種方式,借助了其集團的優勢,可以利用雄厚的自有資金,這并不是所有保險公司都具備的。

“當前,產銷模式不明是最大難點。”業內人士指出,雖然不少險企表示將加快進軍養老地產的步伐,但尚難找到合適的產銷模式的范例,這讓投資養老地產的前景也夾帶著一層淡淡的迷霧。

破土易發育難

盡管各路“神仙”在養老地產的開發和項目爭奪上都鉚足了勁兒,但在探索的道路上卻遭遇重重困難。

事實上,投資回報較長的養老地產,囊括了醫療、護理、娛樂、物業等服務在內的養老地產,客觀上令保險公司面臨“綜合運營商”角色的挑戰,這個全新的角色,正在考驗著保險公司的“集體智慧”。

“做養老地產,拿了地、動了工,不代表其項目進程接下來會順利。”招商證券上述分析師認為,“保險公司涉足養老地產的優勢在于其資本及客戶,但在開發建設及運營管理方面并不擅長,這使得保險公司對養老地產從拿地到開發都處于摸索期。”

該分析師透露,雖然目前很多保險公司拿了地,甚至有項目已破土動工,但養老地產的進程卻不一定會一帆風順,“這其中除了保險公司自身的原因外,還有政府的各項監管要求的限制等”。

記者從業內了解到,目前多數保險公司建設養老社區的進展并不快,大多數還停留在奠基、破土動工的階段。這顯然與保險公司的綜合運營能力不足有關。

新華聯一名地產開發人員就對記者表示,“養老地產是一個涉及較多產業鏈的復雜行業,其中除了適合老年人的設施營造之外,還包含老年活動、老年教育、老年醫療護理等方面。”

在投資養老社區過程中,保險公司很難單兵作戰,除提供資金來源和相關保險服務外,在社區開發及物業管理方面則力有不逮。從前期開發到后續管理,這其中必定要給地產開發商和護理、物業等第三方服務機構安置角色,因此,保險公司的協調至關重要。

另一重壓力在于,保險投資不動產政策亟待細化、養老社區建設規劃標準缺位、退休人員醫保能否異地轉移等系列政策壁壘也并未完全突破,這些都是制約保險資金投資養老社區的障礙。

《新財經》  文/饒霞飛

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